AirBnb: Ai-je le droit de louer mon appartement ?

Ai-je le droit de louer mon appartement sur Airbnb ?

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Une de mes amies sous-loue régulièrement son appartement quand elle n’y est pas. Je suis plutôt tenté de faire la même chose, mais étant juriste, je me suis posé la question de la légalité d’un tel contrat.

Ai-je vraiment le droit de sous-louer mon appartement ?

Après recherches, le cadre légal de la sous-location apparait plus restrictif que ce l’on pourrait penser. Un locataire parisien a ainsi été condamné en mai 2014 à payer les frais de justice de son propriétaire qui le poursuivait en raison d’une location qui avait eu lieu sans l’accord de son propriétaire.

Il faut donc faire les choses dans les règles pour éviter que ça ne t’arrive aussi.
Les règles sont logiquement différentes selon que l’on soit propriétaire ou locataire.

Tu es propriétaire 
Louer son appart sur Airbnb est considéré comme de la location saisonnière. Les règles sont donc plus contraignantes que pour une location classique.

Si tu vis dans une grande ville, il faut avoir une autorisation municipale. C’est là que ca se complique, car pour l’obtenir, il faut changer l’affectation de ton appartement en bien commercial…

En revanche, pour ton appartement principal, tu es dispensé d’accord de copropriété (en revanche, bon à savoir pour plus tard, en ce qui concerne ta maison de vacances, il faut obtenir cet accord).
Et il ne faut pas oublier de faire payer la taxe de séjour et de la reverser à la commune, si la location est d’un lieu touristique.

Tu es locataire 
Plusieurs questions se posent

Faut-il avertir le propriétaire ?
En principe il vaut mieux avertir le propriétaire car la sous-location peut être interdite sans son accord !

Si tu es locataire d’un appartement nu
Tout dépend si ton bail a été signé avant ou après le 27 mars 2014.
Si le bail a été signé avant le 27 mars 2014, il faut vérifier dans ton contrat s’il y a une clause qui interdit la sous-location ou non. Si cette clause est absente, tu n’es pas obligé d’informer le propriétaire. Mais il vaut mieux le faire quand même pour faciliter le règlement de problèmes éventuels…
En revanche, malheureusement, si ton bail date d’après le 27 mars 2014, en raison de la nouvelle règlementation, la sous-location est interdite si elle est faite sans l’accord du propriétaire !

Si tu es locataire d’un meublé
On ne peut se passer de l’accord du propriétaire.
(Et ça m’étonnerait qu’il donne son autorisation facilement pour un appartement meublé).

Dans tous les cas, l’autorisation doit être écrite.
Et si le bail est ultérieur au 27 mars 2014, l’accord doit aussi préciser le prix du loyer.

Pour quelle durée ?
La durée est libre, mais le propriétaire doit être informé de celle-ci.

A-t-on vraiment le droit de fixer le prix qu’on veut ?
NON !
C’est d’ailleurs là une infraction très fréquente que commettent, sans s’en rendre compte, de nombreuses personnes qui sous-louent leur appartement (Avec ou sans Airbnb).
Sous louer peut permettre de gagner des sommes importantes. Toutefois en réalité ce loyer est encadré quand il s’agit d’une sous-location !

En effet, le prix ne doit pas dépasser ce que paie le locataire lui-même au propriétaire. L’idée est d’éviter de faire des bénéfices grâce à la sous-location sur le dos de son propriétaire. Du coup tu n’as plus qu’à calculer ton loyer journalier, et tu verras pour quel montant maximum tu as le droit de sous-louer ton appartement.

Ce loyer est-il taxé ?
Attention, il ne faut pas oublier de déclarer ce loyer comme pour un loyer mensuel. Il sera ainsi taxé sauf exonération.

« Les personnes qui sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu pour les produits de cette location sous réserve que les pièces louées constituent pour le le sous-locataire sa résidence principale et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables ».

Depuis 2001, « les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n’excède pas 760 € par an ». (Article 35 bis du Code général des impôts).

Que risque-t-on en sous-louant sans respecter le contrat et la loi ?
Le bailleur qui parviendrait à établir la preuve que le locataire sous-loue sans autorisation peut demander la résiliation du bail principal.
Dans ce cas, l’occupant du logement devient un occupant sans droit ni titre, redevable d’une indemnité d’occupation (à ne pas confondre avec un loyer) dont le montant est évalué par le juge.

En revanche il est peu probable que des dommages et intérêts soient à payer au propriétaire en cas de procès, car, sauf exception, il ne subira pas d’appauvrissement.

Toutefois, en pratique, il appartient au propriétaire de rapporter la preuve de l’existence d’une sous-location non autorisée. Or cette preuve est souvent difficile à rapporter car il est difficile de faire la distinction entre hébergement et sous-location. Heureusement pour toi, il est donc très probable que ton infraction ne soit pas sanctionnée !

Ainsi si tu décides de continuer à sous-louer ton appartement sans respecter ton contrat, sois discret car comme tu le sais désormais, c’est illégal !

LAWYERED !

Sources :

Code général des impôts article 35 bis
Loi du 6 juillet 1989

http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2449.xhtml
http://www.francetvinfo.fr/economie/immobilier/airbnb-avez-vous-vraiment-le-droit-de-louer-votre-logement_606685.html
http://rue89.nouvelobs.com/2014/05/23/comment-faire-utiliser-airbnb-sans-violer-loi-252405
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006307529&cidTexte=LEGITEXT000006069577
http://www.lemonde.fr/economie-francaise/article/2014/05/21/premiere-condamnation-pour-sous-location-illegale-via-airbnb_4423020_1656968.html
http://www.legalis.net/spip.php?page=jurisprudence-decision&id_article=4140

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